北京朝陽東四環(huán)外的逸翠園，是李嘉誠家族在北京最后一處豪宅項目。

(資料圖片)

2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔拿下了姚家園地塊，隨后用了整整21年才完成開發(fā)。2022年10月份，逸翠園的三期終于對外銷售，這也被視為李嘉誠在北京的最后收官之作。

外人眼中，能住在這個“大作”里的人們，大概每天都在享受管家式的服務，卻沒想到他們此時此刻正經(jīng)歷一場似曾相識的物業(yè)“爭奪戰(zhàn)”。

一邊是迫切希望更換物業(yè)公司的業(yè)委會及其暗處的“志愿者們”，另一邊，則是和記黃埔旗下的家利物業(yè)，而夾在中間的業(yè)主憂心忡忡，擔心自己遇上了”職業(yè)業(yè)委會“，卻又深感無能為力。

近年來，類似的中國式小區(qū)物業(yè)爭奪戰(zhàn)曾反復上演。但逸翠園正在發(fā)生的時機卻處在了地產(chǎn)和物管行業(yè)深度變化的夾縫之中：在房地產(chǎn)收縮的大背景下，缺少地產(chǎn)商支持的物業(yè)公司開始變得脆弱。

萬物云董事長朱保全此前在致股東書中表示，開發(fā)商這個物業(yè)公司傳統(tǒng)的“好客戶”，一下子變得捉襟見肘。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年已披露非業(yè)主增值服務盈利數(shù)據(jù)的43家上市物業(yè)公司中，有25家的業(yè)務收入出現(xiàn)下滑。

盈利困境下，業(yè)委會則作為一股力量開始趁勢崛起，物業(yè)爭奪戰(zhàn)一觸即發(fā)。

作為和記黃埔旗下的物業(yè)子公司，家利物業(yè)隨著和記黃埔最后一期項目售賣，處境愈發(fā)微妙：物業(yè)費多年未漲、人員成本增加、設備老化等等難題，都使得家利物業(yè)獨木難支，只能被迫裁員。

而恰在此時，小區(qū)內(nèi)突然出現(xiàn)了一場旨在推翻他們這家原物業(yè)的業(yè)委會運動。

神秘的影子業(yè)委會

最先感覺到事情可能不簡單的，是小區(qū)內(nèi)的幾名業(yè)主。

2023年2月，建外SOHO西區(qū)出現(xiàn)了一場業(yè)主沖突，沖突的雙方是控制了物業(yè)的業(yè)委會與“反對派業(yè)主”。

在網(wǎng)絡上流傳出的沖突現(xiàn)場照片中，逸翠園的部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)了熟悉的身影：在建外SOHO業(yè)委會擔任秘書的一名劉姓男子，同樣也出現(xiàn)在了近期逸翠園的業(yè)委會身后。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在逸翠園的業(yè)主群內(nèi)查閱的信息顯示，該劉姓男子在群內(nèi)一直以業(yè)委會的口吻與名義發(fā)布信息。

例如，其在群內(nèi)曾公開發(fā)表言論，稱要將公維基金轉(zhuǎn)入業(yè)委會名下，活期轉(zhuǎn)定期，利息增長十倍以上，每年小區(qū)住宅公維基金的利息增長近兩百萬。

而詭異的是，在逸翠園業(yè)委會對外公示的名單中，卻沒有他的名字。

對此，家利物業(yè)一名工作人員證實，最初業(yè)委會的提名者中的確有他及其他志愿者，但后來因拖欠物業(yè)費、家中存在違建等原因遭到了部分業(yè)主抵制，因此在公開場合中退出了競選，這些人以志愿者或顧問的身份參與其中。

公開報道顯示，該名人士在物業(yè)行業(yè)多年，有著相當豐富的經(jīng)驗，“在老舊小區(qū)創(chuàng)新提出了‘四自模式’工作法、‘走動式’工作法，出色完成了社區(qū)環(huán)境治理、地下空間整頓、流動人口服務管理、美化公共設施等重要工作”。

逸翠園的業(yè)委會“志愿者”中，多數(shù)都沒有在業(yè)委會中有公開任職，但不管在小區(qū)群內(nèi)，還是現(xiàn)場動員，都有他們的身影。

一名業(yè)主對這些“志愿者”進行了統(tǒng)計和觀察，這個至少十余人組成的核心志愿者隊伍在業(yè)主群內(nèi)能夠迅速響應互相支援。此外，在成立業(yè)委會到提議換掉物業(yè)的兩個關(guān)鍵周期，這些志愿者從晚上六點到十點準點挨家挨戶拜訪業(yè)主，業(yè)主不當面投票就不離開。

這些站在業(yè)委會背后的志愿者，不僅會代業(yè)委會發(fā)言、回答業(yè)主提問，也會發(fā)布業(yè)委會的通知決議。工商信息顯示，有部分志愿者同樣疑似有外部物業(yè)公司的持股或任職經(jīng)歷。

“他們有自己的組織和自己的整套方法論。我現(xiàn)在最擔心的是，我們普通業(yè)主根本不是他們的對手?！鄙鲜鰳I(yè)主表示。

“就是怕碰到‘職業(yè)業(yè)委會’，兩三年把錢賺了，房子一賣跑了，換個小區(qū)繼續(xù)折騰?！币幻麡I(yè)主在群里抱怨。

業(yè)主的憂慮是因為目前在很多小區(qū)的治理上，已經(jīng)出現(xiàn)一個群體，他們通過成立業(yè)委會，換掉小區(qū)物業(yè)獲利，甚至已經(jīng)發(fā)展成為一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

從對小區(qū)業(yè)主的滲透，到如何利用業(yè)主社群造勢；從對流程精準的指導，到對街道、居委會等相關(guān)方的公關(guān)；從小區(qū)內(nèi)對業(yè)委會的操縱，到小區(qū)外面向社會的發(fā)酵宣傳，每一個步驟幾乎都有一套對應的方法論。

一位物業(yè)公司員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“這種情況幾乎成為一個小區(qū)換物業(yè)的必經(jīng)階段，甚至還出現(xiàn)了所謂的‘職業(yè)物鬧’，有業(yè)主身份、有操作經(jīng)驗、和物業(yè)企業(yè)有合作關(guān)系，這背后是一個成型的有分工的團隊?！?

而該物業(yè)人士表示：“他們的套路我們以前都用過，如果我們要換掉小區(qū)物業(yè)，肯定不允許群里存在不一樣的聲音?！?

最終他們通過更換物業(yè)公司來實現(xiàn)各自的利益。

家利物業(yè)的工作人員表示：“無論是新介紹物業(yè)還是公維基金轉(zhuǎn)到指定賬戶，背后都有一筆可觀的收入?！?

對于業(yè)主的質(zhì)疑，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》聯(lián)系了逸翠園業(yè)委會背后的核心志愿者，截至發(fā)稿日，對方仍未回復。

被成本困住的物業(yè)

“業(yè)委會突然就成立了?！币幻麡I(yè)主回憶。

家利物業(yè)員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“19、20年有人提議過成立業(yè)委會，后來大家覺得物業(yè)還行，就不了了之了。”

“有一些問題出現(xiàn)在處理時間上，好的物業(yè)公司可能十分鐘就處理掉，家利（物業(yè)）可能需要三十分鐘，但業(yè)委會成立之后，很多矛盾被放大了，成為物業(yè)被攻擊的把柄。”

在成立業(yè)委會、組織業(yè)主大會更換物業(yè)期間，逸翠園業(yè)委會的志愿者集中攻擊家利物業(yè)的問題包括：保安老齡化、流動性大、服務人員減少等等。

這背后相當一部分是成本困境。家利物業(yè)的工作人員表示，從06年到現(xiàn)在，逸翠園三塊七的物業(yè)費就沒漲過，物業(yè)公司一直在貼錢。

資料顯示，逸翠園3.7元每平米的物業(yè)費，在同等級別的小區(qū)中的確價格偏低。目前，逸翠園的二手房平均售價為9.8萬元/平方米，小區(qū)以150平米以上的大戶型為主，這也意味著，逸翠園當前一套房的平均售價達到了1500萬左右。

“從10年到現(xiàn)在酬金都沒拿走過，10%的管理酬金基本都貼里面了。這些年隨著人員成本增加、設備老化，貼的錢不夠，只能裁員，降低成本，這對小區(qū)的服務品質(zhì)難免會有影響。目前家利物業(yè)提供的是一級服務標準，現(xiàn)在業(yè)主要求物業(yè)費不漲，提供四級的服務標準，這對家利物業(yè)是不小的挑戰(zhàn)?！鄙鲜黾依飿I(yè)人員表示。

某種意義上，家利物業(yè)面臨的正是行業(yè)的集體難題。

根據(jù)《經(jīng)濟觀察報》針對國內(nèi)52家上市物業(yè)企業(yè)的調(diào)研，這52家企業(yè)的運營成本在過去一年的平均增幅為17.42%，而營收增幅僅為10.03%，成本的持續(xù)上漲，在不斷擠壓物業(yè)公司的利潤。

在地產(chǎn)母公司收縮的背景下，物業(yè)公司很難通過資本運作解決成本與服務之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。而在家利物業(yè)這里，隨著和記黃埔逐漸隱退，作為和記物業(yè)子公司，他們也喪失了外部循環(huán)造血的可能。

逸翠園的業(yè)委會最終在2022年10月成立。成立之后，業(yè)委會拿出的第一個重大提議，便是更換物業(yè)。

業(yè)委會對引進大物業(yè)公司的信心很足。根據(jù)主任趙齊宏的介紹，業(yè)委會計劃選五六家物業(yè)公司，目前來看可能有三四家來，這其中包括萬科、龍湖這樣的頭部物企。

但種種細節(jié)顯示，這些大物業(yè)公司同樣要面臨成本與服務之間的管理問題。根據(jù)上述物業(yè)公司與逸翠園接觸的細節(jié)，業(yè)委會要求不漲價的情況下，從一級服務上升到四級服務。

而上述物業(yè)公司人士分析：“我覺得最后大公司還是會進，因為他們還處在擴張規(guī)模的階段，但未來這樣的收費標準和服務能不能保持就不確定了?！?

“雖然按照我們的標準，這種小區(qū)物業(yè)費都要到5塊多，但3塊多也能干，不過不要指望有多好的服務。”接觸過該小區(qū)的一家物業(yè)工作人員坦言。

目前，萬科提出的要求是每半年付一次酬金，可以實現(xiàn)三塊七的四級服務，但不太接受每年刷兩次外墻的要求，“一次幾十萬，太貴了”。而龍湖提出的條件是，公區(qū)收益可以跟業(yè)主三七分成，而且需要簽5年的服務期。

“誰也不敢信任”的兩難境地

“更換物業(yè)”這個提議，并不是所有業(yè)主都同意。

上述業(yè)主向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“自從業(yè)委會成立，小區(qū)明顯矛盾比以前變多了”。

一邊是急于進攻的業(yè)委會，另一邊是服務質(zhì)量下降、隨著開發(fā)商退出而衰弱的物業(yè)，一部分業(yè)主被困在了“誰也不敢信任”的圍墻之中。

在一次交流中，有業(yè)主針對此前的擔憂提出“嚴禁關(guān)聯(lián)交易、嚴禁小區(qū)內(nèi)部人士承接小區(qū)工程，且公維基金要確保安全?！?

對于這一核心問題，趙齊宏表示，“公維基金暫時不會動，也不會轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶。至于承接工程，公開透明就可以，也沒必要非得回避，當然有的志愿者覺得沒有商業(yè)機會就非常不積極了，我們也能感覺到?！?

“酬金制的狀態(tài)下，業(yè)委會的權(quán)力太大了。雖然是投票，但其實也只是少數(shù)人左右這個小區(qū)的決策，三分之二人參與，這其中的二分之一人同意，你就可以做任何事情，實際上等于小區(qū)的決策權(quán)最后就是控制在幾個人手上。”一位業(yè)主表示。

更令業(yè)主擔憂的是公維基金的安全。家利物業(yè)方面透露，小區(qū)的公維基金大概在6000萬。

上述物業(yè)行業(yè)人士表示：“很多公司成立就是專門干公維的活兒，應急公維不需要業(yè)主同意，只需要政府批?！?

而家利物業(yè)也擁有自己的博弈手段。

家利物業(yè)向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“現(xiàn)在虧損2000多萬，都是拿酬金墊的?！比绻渌飿I(yè)進場，家利物業(yè)有可能會對債務問題提起訴訟。未來這部分虧損屬于何種性質(zhì)，決定了業(yè)主要承擔何種風險。

“家利大概率要發(fā)起訴訟，要不然這部分虧損誰來承擔，母公司那邊也沒法交代。而且我覺得通過審計的手段推翻別人的報表可能性不大?！鄙鲜鲂袠I(yè)人士認為。

對于這些潛在的風險，業(yè)委會目前還未能給出預案。趙齊宏分析稱，如果是家利物業(yè)自身經(jīng)營不善，那就應該他們自行承擔，如果是因為業(yè)主的問題，恐怕需要業(yè)主來共同承擔債務，甚至之后有可能會集體面對訴訟。

可能會面臨債務風險的消息，讓一部分業(yè)主認為，不如干脆與家利物業(yè)談條件，“他們本身愿意墊資，另外還有資產(chǎn)在這里，旁邊還有他們在售的樓盤，如果能夠在這部分債務上進行承諾不再追索，那么延用家利物業(yè)就是很好的選擇?！?

目前，逸翠園三期已經(jīng)正式開售，新業(yè)主來的時候，不知道這場多方博弈的物業(yè)爭奪戰(zhàn)會不會結(jié)束。