又是一年畢業(yè)季。

據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，2023 屆全國(guó)高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)達(dá)到 1158 萬人，同比增加 82 萬人。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2022 年西安以 101.32 萬成為新晉 " 百萬大學(xué)生 " 城市，今年應(yīng)屆高校畢業(yè)生總量也將突破 30 萬。

(資料圖)

隨著大批量畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)，租房的話題也在持續(xù)升溫。

易居研究院發(fā)布報(bào)告對(duì)全國(guó) 30 個(gè)重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)進(jìn)行分析，報(bào)告顯示，西安租房成本排在各城市第 12 位，超過 1200 元 / 室 / 月，房租收入比排在各城市第 6 位，超過 30%。

此外，房屋租賃行業(yè)進(jìn)一步頭部化，長(zhǎng)租公寓資本背景雄厚，疊加各種限制租金大幅上漲的政策出臺(tái)，那么今年以來，西安的房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？作為大學(xué)生，如何選擇安全合適的房源，房租在收入中的占比又是多少？

畢業(yè)租房熱

對(duì)于西安即將畢業(yè)的近 30 萬大學(xué)生來講，" 租房 " 成為許多人走入社會(huì)的第一道考驗(yàn)。

" 目前的租房主要群體還是畢業(yè)生，占比大概達(dá)到 80%。" 一位從業(yè)超過十年的房屋租賃人員告訴記者，他主要關(guān)注的是西安市電視塔附近的房源，該地高校林立，陜西師范大學(xué)、西北政法大學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)等均在此有校區(qū)，每年有大量本科生、研究生從此畢業(yè)。

對(duì)于這些剛剛離開校園，即將走入社會(huì)的畢業(yè)生而言，找住處是一件與找工作幾乎同等重要的事。

楊小雨就是今年剛剛從西北政法大學(xué)畢業(yè)的一員，在找到了合適的工作后安頓住處又成為她需要解決的事，她希望可以找到一間整租的公寓，" 這樣更安全，也更方便點(diǎn)。" 楊小雨告訴記者。

在找房過程中，離公司近點(diǎn)、安全有保障、租金合適成為她著重權(quán)衡的三點(diǎn)，楊小雨向記者描繪了自己的理想房源：" 月租金支出 1500 元左右，要有獨(dú)立的衛(wèi)生間，距離公司不超過 2 千米，最好能在地鐵口，小區(qū)有保安值守，周圍人員不能太亂。"

與楊小雨同樣想法不在少數(shù)，根據(jù) 58 同城、安居客發(fā)布的《2023 年畢業(yè)生租住報(bào)告》顯示，受訪者在考慮租房時(shí)主要考慮選擇普通小區(qū)住宅，比例達(dá) 66.0％。租房主要的關(guān)注因素包括租房合同的正規(guī)性與房屋安全性，占比分別為 53.1％與 51.4％。此外，租住房屋地段首選靠近地鐵站或公司。

而與之相對(duì)應(yīng)的是業(yè)主房源存量增高。根據(jù)貝殼研究院日前發(fā)布《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告－一季度》數(shù)據(jù)，同樣受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)以及房貸壓力的影響，更多的業(yè)主將閑置房源對(duì)外出租，整體租賃房源供給增加。2023 年一季度新增掛牌源量環(huán)比和同比分別增加超 20%、超 10%，增速超過新增帶看客戶量增速，房源端的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。

關(guān)于目前西安租房行情，上述從業(yè)人員告訴記者，目前西安房源仍是量大于求，并且存量主要是合租房源，整租市場(chǎng)則相對(duì)火熱。

上述從業(yè)人員補(bǔ)充道，剛畢業(yè)的大學(xué)生除了看重價(jià)格、地理位置以外，裝修也尤為重要。從賣方角度，同層次的小區(qū)，甚至一個(gè)小區(qū)內(nèi)一樣戶型的房子，較新、較好的裝修會(huì)比較差的價(jià)格貴出很多，同時(shí)也能較快租出去。

上述從業(yè)者就房東成本為記者算了一筆賬。目前，電視塔附近公寓大概 40 平方米需要 80 萬，房東購(gòu)買后每個(gè)月還 2000 元貸款，也就是說房屋租金不能低于 2000 元，否則就失去了投資價(jià)值，再加上裝修之后配備家電的費(fèi)用，租金可能就在 2500 左右才能算作合適的投資。

租房亂象猶在

除了 " 選擇困難 " 之外，一些中小中介的 " 套路 " 也讓人防不勝防。

去年 315 期間，我們?cè)l(fā)《西安租房 " 黑中介 " 亂象》一文，對(duì)西安部分中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式和套路進(jìn)行盤點(diǎn)，雖然后續(xù)多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，但由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低、合同 " 陷阱 " 過多、" 租房小白 " 群體龐大等問題，當(dāng)下租賃市場(chǎng)仍有諸多亂象。

具體來看，一些房產(chǎn)中介通過發(fā)布虛假房源、偽造房屋交易價(jià)格等方式，誘導(dǎo)租房者上鉤，一套照片成為多套房源共用的 " 實(shí)景 "，10 個(gè)房源半數(shù)是假的，中介房源互通，相同房源價(jià)格相差 40%，行業(yè)價(jià)格缺乏標(biāo)準(zhǔn)化等，不少畢業(yè)大學(xué)生在 " 第一道考驗(yàn) " 中就吃了悶虧。

" 當(dāng)時(shí)合同到期了我要搬家，他們借口不給我退押金，但現(xiàn)在錢也沒有給到我。" 現(xiàn)住長(zhǎng)安區(qū)的小鑫無奈地向記者表示。

在黑貓投訴平臺(tái)，記者以 " 租房 " 為關(guān)鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，共有超過 3.5 萬條投訴，租賃機(jī)構(gòu)不退押金的投訴尤其多。

另一在龍湖冠寓的租客反映，自己所租房屋 4 月到租后，冠寓方面提出續(xù)租租金從原來每月 1500 左右元上漲到 2000 多元，其中夾雜了服務(wù)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等，上漲幅度達(dá) 33%，租客認(rèn)為不合理，對(duì)方卻反饋是市場(chǎng)價(jià)格，最終只能選擇換房。

此外，每經(jīng)記者也注意到，隨著疫情過后租房市場(chǎng)需求回暖，大城市的租賃市場(chǎng)需求將保持旺盛，整體價(jià)格較去年已有較大漲幅，尤其是一年一度畢業(yè)季的到來，本地租房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出季節(jié)性微漲。

" 今年整租至少比去年上漲 50%。" 上述從業(yè)者告訴記者。

易居研究院報(bào)告顯示，西安租房成本排在各城市第 12 位，超過 1200 元 / 室 / 月，房租收入比排在各城市第 6 位，超過 30%。

據(jù)記者了解，以西安市電視塔附近房子為例，該地段位于西安主要干道、地鐵 2 號(hào)線沿線，配套相對(duì)齊全，目前合租則大部分在 1000 元以下，整租的均價(jià)價(jià)格都在 2000 以上。而很多由中介隔斷的一居室，租金則在 1600 左右。

"1600 只是房租，水電、網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等加起來也不少。" 小夢(mèng)向記者表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)總體向好，制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等都保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，客觀上都會(huì)吸引更多人進(jìn)城就業(yè)，這在很大程度上會(huì)提振住房租賃的需求?？紤]到高校畢業(yè)季正到來，就業(yè)形勢(shì)壓力較大，所以重點(diǎn)城市更要關(guān)注求職者增加、租賃需求增加和房租上漲等問題。

58 同城、安居客入局

上述從業(yè)人員告訴記者，目前最受畢業(yè)生、白領(lǐng)歡迎的是整租公寓，將兩個(gè)名詞掰開看，整租則代表著有獨(dú)衛(wèi)的單人單間；公寓則代表著配有基本的家電，可以 " 拎包入住 "。

實(shí)際上，除了開發(fā)商專門開發(fā)的精品單人公寓外，市面上 80% 的整租公寓都是 " 散戶 " 小區(qū)居民將自己的大住宅分割成幾個(gè)配有獨(dú)衛(wèi)的小房間，分別以整租的形式出租，價(jià)格一般低于前者。

而如何將這些或年久失修、家電不齊、缺少獨(dú)衛(wèi)的房間 " 煥新 "，改造成符合年輕人審美、具有齊備家電的公寓則是 " 二房東 " 的生意。

" 二房東 " 是租房界的行話。其存在于房東與中介之間，主要負(fù)責(zé) " 包裝 " 房間，通過提供裝修、家電等服務(wù)，將房東的 " 毛坯房 " 變成 " 精裝修公寓 " 后再交給中介進(jìn)行出租，并提供后續(xù)的 " 管家服務(wù) "，其可以是專注于改造公寓的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，也可以是房地產(chǎn)中介服務(wù)商。

上述從業(yè)人員告訴記者，這種模式大概從 2016 年開始興起，目前在公寓市場(chǎng)占 90% 以上，隨之而來的是一輪租金普漲。目前西安本地 " 二房東 " 主要規(guī)模偏小，規(guī)模較大的多為外地投資商，諸如冠寓、泊寓等，背后均有雄厚的資本支撐。

更進(jìn)一步的是，這些大品牌 " 二房東 " 已經(jīng)形成了 " 閉環(huán) "，通過收購(gòu)房產(chǎn)、成立 " 房屋租賃 " 公司來將傳統(tǒng)的租房中介甚至房東都被排除在產(chǎn)業(yè)鏈之外，并發(fā)展出一種更為集聚、規(guī)范的新模式——長(zhǎng)租公寓。

在泊寓住了一年多的劉先生告訴記者。" 選擇長(zhǎng)租公寓主要是看上了樓上配套的小健身房，加上管理規(guī)范，住的都是年輕人。缺點(diǎn)是公寓實(shí)行商水商電，商水商電租金也比房東直租和外面中介略貴點(diǎn)。"

而以 6 月 20 日正式入駐西安市場(chǎng)的安居客長(zhǎng)租公寓為例，其在長(zhǎng)租公寓板塊打出三大優(yōu)勢(shì)：公寓直租無中間商、精裝修拎包入住、專屬管家租后服務(wù)，目前全國(guó)連鎖冠寓、西安龍頭公寓海灃、白領(lǐng)公寓壹人壹家及簡(jiǎn)單快樂公寓等知名公寓品牌已經(jīng)入駐。

記者打開 58 同城、安居客 APP 發(fā)現(xiàn)，該長(zhǎng)租公寓對(duì)每個(gè)小區(qū)、每套房源都會(huì)進(jìn)行編號(hào)，看起來頗為正規(guī)，記者以尋求租房者身份咨詢數(shù)個(gè)長(zhǎng)租公寓出租方，對(duì)方均表示他們是公寓公司，不是中介，房子產(chǎn)權(quán)都是公寓公司的，所以不收取中介費(fèi)。

" 與之前散點(diǎn)式改造不同，頭部平臺(tái)都是整棟樓的買下來改造。" 上述從事中介的工作人員告訴記者，類似的 " 長(zhǎng)租公寓 " 在西安租房市場(chǎng)大概能占到 30%，公寓商通過壟斷整個(gè)小區(qū)的房源并進(jìn)行改造，就可以比市場(chǎng)價(jià)更高的價(jià)格對(duì)外出租，類似的管家服務(wù)就是個(gè)噱頭，最后中介費(fèi)、后期維修這一塊兒最后還是由租客來買單。

" 此類頭部租賃平臺(tái)所打造的 " 長(zhǎng)租公寓 " 板塊，一方面可以提供租住有服務(wù)保障的房源，另一方面反映出其對(duì)片區(qū)租房源規(guī)模化的掌控。" 上述從業(yè)人員稱。

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